最賺錢的房地產投資
??一位商業地產領域內的資深專業人士最近告訴我，投資收益率最高的物業，一定不是住宅，也不是寫字樓，而是商鋪。從香港和發達國傢走過的歷程，以及統計數據顯示，商鋪遠勝於寫字樓。
??即使在沒有限購、限貸政策的國外，住宅也不可能是最好的投資品。和民生息息相關，沒有哪個國傢允許住宅無限制暴漲。一旦大量遊資進入，房價漲速過快，隨之而來的可能是各種限制政策，抑或是增加供給量的決定。
??在2011年以前的中國內地，在特定政策、經濟形勢、城市化進程等綜合因素的作用下，買住宅的確讓很多人受益。幾乎所有買房者都分享到瞭紅利。並不需要太多的投資技巧，隻要從眾便可以賺錢，且收益十分可觀。但賺錢這件事並不能夠反證其投資技巧高超。對於絕2順位房貸銀行缺錢急用哪裡汽車貸款大多數人來說，是踩準瞭行業的發展趨勢而已，隻有一小部分精明的投資人，最大程度利用信貸杠桿、利用政策，尋覓價值窪地，低買高賣。
??寫字樓則是機構投資者們的領域。對於在國外購置大型寫字樓物業的機構投資者們來說，隻要年租金回報率在5%-6%之間就已經滿意。
??事實上，在投資時，除瞭報酬率之外，還有一項很重要的決勝因素，就是時間。復利效應通俗來說是“利滾利”。假定某投資每年有10%的獲利，若以單利計算，投資100萬元，每年可賺10萬元，十年可以賺100萬元，獲利一倍。但如果以復利計算，雖然年獲利率也是10%，但每年實際賺取的“金額”卻會不斷增加，以前述的100萬元投資來說，第一年賺10萬元，但第二年賺的卻是110萬元的10%，即是11萬元，第三年則是12.1萬元，等到第十年，總投資收益是將近160萬元，成長瞭1.6倍。所以，以6%的年投資回報率計算，12年便可以收回投資，甚至不用12年。因為其間還可能經歷物業升值。
??確有一些小投資客們在投資寫字樓這件事上嘗到瞭甜頭。但在專業人士看來，散售的寫字樓一定會影響品質，難以控制租戶質量。在中國內地，買寫字樓賺瞭錢的個人投資者們，不是因為租金回報率高，而是因為房價上漲。
??商鋪的租金回報高於寫字樓，“一鋪養三代”並非神話。文章開頭所提到的那位專業人士，出生在香港。在香港，這樣的商鋪比比皆是。數據也似乎在印證她說的話。
??2014年12月22日，北京-世邦魏理仕發佈第三季度全球主要街道商鋪租金排名，其中香港連續第三年位居首位，大幅超越紐約、巴黎、倫敦和東京。北京也再次躋身前十。香港以每年每平方呎4，327美元租金（合每日每平方米783.24人民幣），遙遙領先於排名第二的紐約（每年每平方呎3，570美元， 合每日每平方米646.21人民幣），第五街優質地段租金處於歷史高位。北京（每年每平方呎672美元，
??合每日每平方米121.64人民幣）超過墨爾本，在排名中上升一位。
??“盡管經濟形勢稍顯萎靡，大多數市場的消費需求仍保持較好勢頭。”世邦魏理仕亞太區研究部主管金緯表示，“作為亞洲主要城市，高端零售商繼續在港擴張，特別是本地珠寶商，及蜂擁而至的新晉零售商。它們長遠來看會支持本地商鋪租金。”
??近來A股暴漲，賣房炒股的言論甚囂塵上。並非毫無道理，至少，兩個月前如果買招商地產的股票不賣，可能獲得50%以上的收益，比買房子升值很多。但持賣房炒股理論的專傢們，過於理想化。股市投資的難度遠大於買房。許多房地產業內人士，從來不碰股票。牛市時，絕大多數人都會賺錢。但牛市很短暫，熊市很漫長。不止一位股民感嘆，想在A股賺錢，不易。
??房產並非沒有投資價值，而是要細分領域。如果再給商鋪加個限定，是街鋪，而非購物中心。但在內地，想尋找高租金回報率的商鋪很難。以北京為例，大量的住宅底商在空置，街道的尺度過於寬廣，很難形成聚合式的購物氛圍。
??我繼續追問承做房貸信貸銀行年息利率多少免費諮詢試算上述專業人士，如果一定要在內地做商鋪投資，需要註意什麼？她想瞭想說，最重要的是有經驗的資產管理方。這意味著，你並不需要為租給誰，租金怎麼回收而煩惱，有經驗的管理者會把一切打理得井井有條。但這是市場發展的高級階段。不僅市場更加成熟，管理者也更有經驗。
??不用說受商業供應過剩影響的二三線城市，即使北京這樣的一線城市也可能需要10年抑或是20年才能走到那一天。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-25/06395953649928550269071.shtml
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